【案情简介】

2015年9月，A委托B，与原告C签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：A将其名下某二手房一套出售给C，房屋总价款310000元，（其中30000元房款需在过户完成后进行支付）。且合同约定A需在合同签订之日起两年内办出产权证并将案涉房屋过户给C，若无法履行，A承诺退还原告全部房款及利息，B对上述合同承担保证责任。

上述合同签订后，C向受托人B支付房款280000元，但房主A迟迟不对房屋进行过户。

【律师分析及意见】

笔者在了解基本案情后，提出如下几个问题：

一、AB之间的委托售房关系有无证据支持？原告C支付给中间人B的房款是否已经完成其支付义务？

二、C是否享有解除权？解除权行使期限是否经过？

首先，对于问题一，笔者在审查证据后发现，在2015年9月BC之间签订《房屋买卖合同》时，AB之间并没有签署《委托书》，没有证据证明A委托B出售房屋的事实，C的房款也是支付给了中间人B，并非直接支付给房主A。好在1个月后，C为慎重起见，要求A向自己出具《委托书》、《收条》。A的行为属于事后追认其委托中间人B出售房屋及代收房款的事实。由此一来，原告C支付给中间人B房款相当于其支付给房主A,原告C已经完成其支付义务。

对于问题二，我国法律规定解除合同的方式一般如下：第一种方式是协议解除合同，也就是说双方当事人协商一致解除原合同关系。协议解除合同的本质就是尊重当事人意思自治，只要当事人具备民事行为能力、意思表示真实、内容不违反强制性规定和损害社会公共利益即可。第二种方式是法定解除合同。当事人能行使单方解除权解除合同是需要合同约定或者法律规定，法律规定需要满足下列情形之一：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，原告C的支付义务已经履行完毕，但A迟迟不对房屋进行过户，经C多次催告仍不履行，C的合同目的已经不能实现，依法享有解除权。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十五条：民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。因此，签订合同的时间为2015年9月，当时的法律、司法解释未规定且当事人没有约定解除权的行使期限，因此原告的解除期限应从2021年1月1日起开始计算，原告要求解除合同的诉求有理有据。

【裁判结果】

最终，法院完全采纳了笔者的代理意见，认定原告C依法享有解除权，判令解除《房屋买卖合同》并返还购房款及支付相应的违约金。