【案情简介】

2019年 10 月 28日，原被告签订了《租赁合同》，租赁期限为10年用于商业经营，为此合同：2.1约定了3个月的免租施工期【免租施工期届满后的下一日，为第一个租约年租期的开始日；2.2本租赁合同所称之“免租施工期开始日”指 2019年10月22日或之前实现“免租施工期开始日”；4.1出租人同意给予承租人3个月的免租施工期；】2020年12月24日，被告向原告提出书面申请，要求提前解除《租赁合同》，就被告提前解除租赁合同的相关赔偿事宜，原告与被告多次协商未果，故委托本所律师起诉。

【代理思路】

笔者拿到上述案件后，经分析形成以下代理思路：

1、租赁合同提前解除，免租期内的租金能否主张？

（1）何为免租期？

免租期，本身并非法律明确规定的概念，通常是指“租赁期限开始，房屋交付承租人使用后，在承租人需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作，不能实际开业的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期间”。对于出租人招揽租户，承租人降低租赁成本来说，免租期可能发展为行规一般的存在，但免租期长短不存在行规，全由业主与承租人自由约定，业主也可视成交租金、租赁年限以及承租人品质等多重因素决定。

（2）原告可以主张的免租期损失包括哪些？

 a、租金损失：实践中免租期的给予，往往是基于出租人预期承租人会按照合同约定的租赁期限及租金标准，履行合同义务。所以，免租期实质上是在假设承租人能完全履行合同义务的前提下，出租人给予承租人的一种租赁优惠。

而依据会计准则，无论出租方还是承租方，计算租金收入或租金成本时，都需要将免租期折算进包含免租期在内的整个租赁期内。故，即使大多数免租期，是在承租人整个租赁期的初始期间集中给予的，但也应当认定是由整个租赁期来合理分摊的一种利益。所以，作为给付免租期的出租人而言，如果合同提前终止，则意味着之前给予的免租期会变为一种损失。

b、税收损失：根据《企业会计制度》，从免租期开始，租赁关系就已形成，在出租人已经收取租金的情况下，业主应当依法确认收入，并申报缴纳营业税。另外，《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此多数情况下，当合同提前解除时，业主会认为目前所获得的收益无法抵偿免租期内的税收成本支出，从而要求进行赔偿。

c、其他损失：实践中，一般免租期内只免除租金，不免除推广费、物业费、水电费等其他费用，但也不排除业主与承租人特别约定同时免除这些费用，而在此种情况下，当合同提前解除时，业主则会据此主张这些费用也构成免租期损失。

2、为避免不必要的争议，律师建议：

（1）如前文所述，若将免租期约定在租赁期之外，则存在当合同提前解除时，免租期内的损失无法被认定为租赁期内损失的风险，因此建议在设置免租期及租赁期限的具体起止日期时，尽量将免租期的时间包含进整个租赁期内，即把免租期设置为合同约定的租赁期限之一部分。

（2）若合同中设置了免租期，则建议明确在该段期限内承租人仍需支付的费用，包括物业管理费、推广费、水电费、燃气费等相关费用是否仍需正常缴纳。

（3）只要租赁合同中约定了免租期，则建议尽可能同时伴随约定如下条款：若因承租人原因导致合同提前终止/解除/被撤销的，则视为合同约定的免租期自始不存在，承租人应在合同终止/解除/被撤销之日起【】日内向出租人一次性补足免租期内的租金（该租金按【】元/月的标准计算），同时额外承担以【】为标准的合同解除违约金。

综上所述，本案中，原被告签订的租赁合同期限为10年，而事实上合同履行10个月被告即行解除合同，如前文所述，“免租期”的成本或费用，应以合同期内的租金平摊到“免租期”内进行计付。故被告应向原告支付免租期内的租金625000元。并且，从被告进场后进行装修的事实表明，原告后续出租中，仍将存在“免租期”的情况，因此被告向原告支付免租期内的租金，事实上也合情合理。