尊敬的审判长：

根据本案被告的委托，由本人代理其本案诉讼，为履行代理职责任，现发表意见如下，供法庭审理时参考：

一、本案房屋买卖合同有效。理由是：

其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。

其二，最高法院（1992）民他字第８号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

其三，《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。

其四，农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。

其五，所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。

    二，本案性质房屋买卖并不违反法律、法规强行性规定。

认定合同无效，应当以合同法规定为依据。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后出卖人不可再申请宅基地而已。

    该房屋买卖协议有效，双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，并且本案所涉的买卖合同并无合同法中规定的合同无效或可撤销的情形，原告的起诉违背了诚实信用原则，故原告的诉讼请求于法无据，于理相悖，因此不应支持其诉讼请求。

    首先、从立法初衷来说，法律不过多干涉公民自由选择的权利逐渐成为人们的共识。最近出台或者修改的一些法律、法规由于体现了这一点而被人们广泛认可和称道，例如《婚姻登记条例》中取消了强制婚检的规定，不对人的私权横加干涉而显得更加具有人性化。而且从法律规定看，我国的《土地管理法》第六十二条仅规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保证耕地的数量不至于减少。该规定不是禁止或限制村民转让其宅基地。若以该房屋转让未征得当地有关部门批准及当地村委的认可来否定该房屋买卖的效力，明显有以“公”废“私”之嫌。

    其次、从法律关系来说，农村私房系农民个人的合法财产，国家保护个人的房屋所有权，所有权人有合法的处分权。①房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移，如果以宅基地使用权禁止转让为由而否定房屋所有权转让，不仅剥夺了房屋所有权人的民事权利，而且将导致由集体收回宅基地使用权因房屋的存在而受到阻却的结果。因此当农村私房转让后，其宅基地使用权也应一并转让给受让人。②当农村私房转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更，因此宅基地使用权归属于受让人。③根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定来看，不能据此认定合同无效。④法律、法规并未禁止农村私房的转让，因此农村私房转让后，其宅基地使用权是允许进行变更登记的。⑤转让人将房屋转让给受让人后，也有义务将宅基地的使用利益归属于受让人。

    再次、从判决效果来说，在目前农村房屋买卖较为普遍并且大多未办理过户手续的大环境下，判决尤其要慎重，既要考虑法律效果，又要考虑社会效果，以取得两者的统一。维持买卖合同效力明显符合整个社会提倡诚信的价值取向和舆论导向，更能体现法律效果与社会效果的统一。

综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖合同有效。

浙江汉本律师事务所

徐永平 律师 

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